IMMOSONIC,investissement immobilier, Loi Robien,

L'avantage fiscal

Chaque année, en effet, durant neuf à quinze ans, on peut déduire de ses revenus locatifs une partie du prix d'achat du logement au titre de l'amortissement : 8 % pendant les cinq premières années, 2,5 % pendant les quatre suivantes. Puis encore 2,5 % pendant les six années suivantes si la location se poursuit. Au total, 50 % du prix du logement peut être déduit en neuf ans, ou 65 % en quinze ans. Avantage : chaque année, cette soustraction fait apparaître un « déficit foncier » (plafonné à 10 700 euros) qui minore le revenu imposable. Plus le contribuable est imposé dans une tranche élevée du barème, plus le dispositif est avantageux pour lui. Ainsi, pour une personne dont les revenus sont, pour partie, imposés à 48,09 % (la plus haute tranche du barème), la réduction d'impôt annuelle peut atteindre un maximum de 5 145 euros (estimation pour 2004). En pratique, cette économie d'impôt n'ira pas dans la poche de l'acheteur, elle servira à rembourser le prix de l'appartement, en complément de l'effort d'épargne nécessaire à son acquisition (voir ci-contre).

Deuxième grande motivation d'un investissement « loi Robien » : acheter un bien immobilier dans le but d'y installer l'un de ses enfants plus tard (après neuf ans de mise en location obligatoire), ou pour compléter ses revenus au moment de la retraite (rendement locatif brut entre 5 et 7 % par an).

L'avantage bancaire

C'est simple, les banques, généreuses, prêtent la totalité du prix d'acquisition du logement ! Comme c'est le cas dans la majorité des investissements locatifs réalisés dans le cadre d'un système de défiscalisation. Inutile, donc, de disposer d'une épargne préalable importante, sauf à vouloir retirer immédiatement des revenus nets de l'opération (en ce cas, les loyers ne servent pas à rembourser l'emprunt). Actuellement, le taux très bas du crédit favorise les investisseurs en provoquant un fort « effet de levier » : le rendement des sommes empruntées (de 5 à 7 % selon le prix de l'appartement) est supérieur au taux du prêt proche de 4,5 % (en taux fixe) ou 3,40 % en taux variable.

Les conditions à respecter

Le logement acheté (à compter du 3 avril 2003) doit être neuf : appartement ou maison individuelle ; à noter, le succès de cette dernière, qui représente désormais 40 % des logements construits en vue de la location !

La mise en location du bien (non meublé) doit intervenir dans un délai d'un an à compter de l'achat ou de la livraison et durer ensuite neuf ans (après s'ouvre la possibilité de récupérer le logement pour soi). Le locataire, qui peut être un parent (enfant, petit-enfant, ascendant), doit occuper le logement à titre de résidence principale. Nouveauté de la loi : le bailleur est libre du choix du locataire, les conditions de ressources le concernant ayant été supprimées. Si le loyer fixé doit toujours respecter un plafond mensuel (il n'en existe plus que trois selon la zone géographique où se trouve le logement), ces limites ont été largement relevées. Dans les zones « tendues » : région parisienne, frontière suisse, Côte d'Azur (voir tableau), le nouveau plafond correspond à 90 % des loyers du marché.

L'emplacement, un choix crucial

Une fois connues les conditions du mécanisme Robien, la question se pose de sa rentabilité. Avertissement préliminaire : croire que les loyers et les économies d'impôt rembourseront, à eux seuls, les emprunts serait une erreur. « L'autofinancement total du bien grâce aux revenus qu'il génère n'est pas possible », confirme Nasser Naït-Kaci, responsable commercial chez Capri Résidences. Les intérêts des emprunts étant déduits des loyers pour la déclaration de revenus, les promoteurs et les banquiers ne se privent pas de faire valoir que plus leur charge est importante, moins l'investisseur paiera d'impôt. Nul doute qu'ils y ont tout à gagner : les promoteurs peuvent vendre plus cher et les banquiers prêter davantage ! « Mais l'investisseur, lui, ne doit pas oublier que les intérêts versés à la banque sortent réellement de son patrimoine », rappelle un gestionnaire de patrimoine qui met en garde contre le crédit « in fine » (capital remboursé en une fois à la fin du prêt) utilisé pour défiscaliser davantage pendant la location du bien.

Au-delà de ces considérations financières, il ne faut jamais perdre de vue le fait que l'emplacement du logement acheté est crucial. La ville où se trouve le programme doit faire preuve de dynamisme économique et attirer de nombreux ménages, candidats à la location. Toulouse, par exemple, est depuis longtemps la capitale française de l'investissement locatif. La Ville rose accueille chaque année 13 000 nouveaux arrivants, et sa population estudiantine est la deuxième de France après Paris, ce qui crée une demande locative permanente. Nantes, Rennes et Montpellier font aussi un tabac. En région parisienne, certaines communes sont très recherchées comme Montrouge, Issy-les-Moulineaux, Asnières, Courbevoie, etc. « Demain, Boulogne-Billancourt, La Plaine-Saint-Denis, Saint-Ouen seront les valeurs montantes des investisseurs », assure Nasser Naït-Kaci. Pourquoi ? Parce que les prix d'achat (à partir de 2 500 euros le mètre carré au nord de Paris, 3 000 dans le « croissant sud-ouest ») garantissent une rentabilité de 6 % du logement compte tenu du plafond de loyer à respecter dans la loi Robien. En revanche, à Paris, avec un ticket d'entrée bien plus cher, la rentabilité en « Robien » sera médiocre : au mieux 4 % dans le 19e et le 20e.

Même dans une agglomération qui a le vent en poupe, le quartier doit être choisi avec soin : se rendre sur place pour juger de l'existence des transports en commun, des écoles, et d'éventuelles nuisances (autoroute, voies ferrées, etc.).

Au total, si l'on s'entoure d'un maximum de précautions, le « Robien » offre de belles perspectives de gains (voir simulation page 88). « En investissant chaque mois quelques centaines d'euros, ce placement peut rapporter de 12 à 15 % par an... Difficile de faire mieux », affirme-t-on chez Capri Résidences. Et, en prime, la prochaine loi de finances exonère les plus-values immobilières si le bien a été détenu pendant quinze ans, sinon elles sont désormais taxées de façon forfaitaire au taux de 26 %

Extrait article Serge Florentin(Le Point septembre 2003)

Étude personnalisée investissement Loi Robien

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